주택담보대출 vs 전세대출 비교 - 용도별 대출 종류 선택 가이드

주택담보대출 vs 전세대출 개요

주택 자금을 마련할 때 가장 많이 고민하는 것이 주택담보대출과 전세대출 중 어떤 것을 선택할지입니다. 두 대출은 용도부터 금리, 한도, 상환방식까지 모든 면에서 차이가 있습니다. 주택담보대출은 주택을 구입할 때 사용하고, 전세대출은 전세 보증금을 마련할 때 사용합니다.

조사한 결과, 2025년 현재 주택담보대출의 평균 금리는 3.9% 수준이며 최대 6억원까지 대출 가능합니다. 전세대출은 정부 지원 상품 기준 최저 1.2%부터 시작하며 최대 3억원 정도까지 지원됩니다. 두 대출 모두 무주택자가 주 대상이지만, 주택담보대출은 1주택자도 일부 조건에서 이용할 수 있습니다.

본인의 주거 계획과 자금 상황에 맞는 대출을 선택하는 것이 중요합니다. 주택을 소유하고 싶다면 주택담보대출, 전세로 거주하며 자금을 모으고 싶다면 전세대출이 적합합니다.

용도 및 대상

주택담보대출과 전세대출은 사용 목적부터 명확히 다릅니다. 이 차이를 이해하면 어떤 대출을 신청해야 할지 쉽게 판단할 수 있습니다.

주택담보대출은 주택을 매입할 때 사용하는 대출입니다. 아파트, 빌라, 단독주택 등 주거용 부동산을 구입할 때 필요한 자금을 마련하며, 구입한 주택 자체를 담보로 제공합니다. 무주택자는 물론 1주택자도 일정 조건에서 신청할 수 있지만, 2주택 이상은 수도권에서 대출이 제한됩니다.

전세대출은 전세 보증금을 마련할 때 사용하는 대출입니다. 주택을 소유하지 않고 전세로 거주하는 경우 보증금 부담을 줄이기 위해 이용합니다. 전세 계약서를 기반으로 보증보험에 가입하고, 이를 담보로 대출받습니다. 무주택자만 신청할 수 있으며, 특히 청년과 신혼부부에게 우대 금리가 제공됩니다.

관련 자료에 따르면, 주택담보대출은 장기적으로 주택을 소유하고 자산을 형성하려는 사람에게 적합합니다. 반면 전세대출은 주택 가격이 높아 매입이 어렵거나, 아직 자금을 모으는 단계인 사람에게 유리합니다.

대출 한도 비교

주택담보대출과 전세대출의 한도는 큰 차이가 있습니다. 주택 구입에 필요한 자금이 훨씬 크기 때문에 주택담보대출의 한도가 높습니다.

주택담보대출은 6.27 부동산 대책 이후 수도권과 규제지역에서 최대 6억원으로 제한되었습니다. LTV(주택담보인정비율)는 수도권 70%, 비규제지역 80%가 적용되어, 주택 가격의 일정 비율까지만 대출받을 수 있습니다. 생애최초 주택 구입자는 LTV 우대를 받아 최대 70%까지 가능합니다.

전세대출은 전세 보증금의 최대 90%까지 가능하며, 정부 지원 상품 기준으로 최대 3억원 정도입니다. 보증보험 가입이 필수이며, 보증금이 높을수록 대출 한도도 늘어납니다. 다만 수도권과 지방에 따라 세부 조건이 다를 수 있으므로 사전에 확인이 필요합니다.

금리 및 이자 부담

금리는 대출을 선택할 때 가장 중요한 요소 중 하나입니다. 2025년 현재 전세대출이 주택담보대출보다 금리가 낮아 이자 부담이 적습니다.

주택담보대출의 금리는 2025년 8월 기준 평균 3.9~4.0% 수준입니다. 금리 범위는 1.5%에서 6%까지 다양하며, 담보 가치와 신용도에 따라 차등 적용됩니다. 신용점수가 높고 LTV 비율이 낮을수록 유리한 금리를 받을 수 있습니다. 변동금리와 고정금리 중 선택할 수 있으며, 장기 대출일수록 고정금리가 안전합니다.

전세대출의 금리는 정부 지원 상품 기준 최저 1.2%부터 시작하여 평균 1.2~4% 수준입니다. 시중 은행 전세대출도 주택담보대출보다 금리가 낮습니다. 청년과 신혼부부는 우대 금리를 받을 수 있어 더욱 유리하며, 소득 수준에 따라 추가 금리 인하 혜택도 있습니다.

일반적으로 전세대출은 이자만 납부하는 경우가 많아 월 상환 부담이 적습니다. 주택담보대출은 원리금을 함께 상환하므로 초기 상환 부담이 크지만, 장기적으로 주택을 소유하게 되어 자산 형성에 유리합니다.

상환 방식 및 기간

주택담보대출과 전세대출은 상환 방식과 기간에서도 큰 차이가 있습니다. 본인의 상환 능력과 계획에 맞는 대출을 선택해야 합니다.

주택담보대출은 원리금 균등상환 또는 만기일시상환 방식을 선택할 수 있습니다. 원리금 균등상환은 매월 원금과 이자를 함께 상환하는 방식으로, 초기 부담은 크지만 대출 잔액이 꾸준히 줄어듭니다. 만기일시상환은 매월 이자만 납부하고 만기에 원금을 전액 상환하는 방식으로, 월 상환액은 적지만 만기에 큰 금액을 준비해야 합니다.

대출 기간은 6.27 부동산 대책 이후 수도권 기준 최대 30년으로 제한되었습니다. 비규제지역은 더 긴 기간도 가능하지만, 대부분 10년, 15년, 20년, 30년 중 선택합니다. 기간이 길수록 월 상환액은 줄어들지만 총 이자 부담은 늘어납니다.

전세대출은 대부분 만기일시상환 방식입니다. 매월 이자만 납부하고, 전세 계약이 종료되면 보증금을 돌려받아 대출금을 상환합니다. 대출 기간은 전세 계약 기간과 동일하게 설정되며, 보통 2년입니다. 전세 계약을 연장하면 대출도 연장할 수 있지만, 금리와 조건이 변경될 수 있습니다.

DSR 규제 및 조건

2025년 현재 주택담보대출과 전세대출 모두 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 강화되었습니다. DSR은 연간 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율로, 이 비율이 높으면 추가 대출이 제한됩니다.

조사를 통해 정리한 내용에 따르면, 주택담보대출은 수도권에서 6개월 이내 전입 의무가 부과됩니다. 미준수 시 대출이 회수되고 3년간 대출이 제한됩니다. 1주택자는 6개월 내 기존 주택을 처분해야 하며, 2주택 이상은 수도권에서 대출이 불가능합니다.

전세대출은 보증보험 가입이 필수입니다. 전세 보증금이 높거나 임대인의 신용도가 낮으면 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다. 수도권에서는 일부 조건부 전세대출의 규제가 강화되어, 보증금이 과도하게 높은 경우 대출이 제한될 수 있습니다.

DSR 규제는 소득 대비 대출 상환 능력을 평가하므로, 기존에 다른 대출이 많다면 신규 대출이 어려울 수 있습니다. 본인의 DSR을 미리 계산해보고, 대출 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

어떤 대출을 선택할까?

주택담보대출과 전세대출 중 어떤 것을 선택할지는 본인의 주거 계획과 재정 상황에 달려 있습니다. 각자의 상황에 맞는 대출을 선택하면 주거 안정과 자산 형성을 동시에 달성할 수 있습니다.

주택을 소유하고 장기적으로 자산을 형성하고 싶다면 주택담보대출이 적합합니다. 초기 자금이 어느 정도 있고, 매월 원리금을 상환할 수 있는 소득이 있다면 주택을 매입하는 것이 유리합니다. 주택 가격이 상승하면 자산 가치도 함께 늘어나며, 대출을 모두 상환하면 완전히 본인 소유가 됩니다.

전세로 거주하며 자금을 모으고 싶다면 전세대출이 적합합니다. 주택 가격이 높아 매입이 어렵거나, 아직 자금을 모으는 단계라면 전세 거주가 현실적입니다. 전세대출은 금리가 낮고 월 상환 부담이 적어, 여유 자금을 저축하거나 투자할 수 있습니다. 전세 계약이 종료되면 보증금을 돌려받아 다시 전세로 이동하거나, 자금을 모아 주택을 구입할 수 있습니다.

일반적으로 20~30대 초반은 전세로 시작하여 자금을 모으고, 30대 중후반이나 40대에 주택을 구입하는 경우가 많습니다. 본인의 연령, 소득, 목표에 맞는 대출을 선택하여 장기적인 주거 계획을 세우는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)