주택담보대출을 받을 때 가장 먼저 만나는 용어가 LTV, DTI, DSR입니다. 이 세 가지는 대출 한도를 결정하는 핵심 규제 지표로, 개념을 정확히 이해해야 대출 가능 금액을 예상할 수 있습니다. 조사를 통해 정리한 결과, 세 지표는 각각 다른 기준으로 대출 한도를 제한하며, 실제로는 가장 낮은 한도가 적용됩니다.
LTV는 주택 가격 대비 대출 가능 금액의 비율을, DTI는 소득 대비 주택담보대출 상환 부담을, DSR은 소득 대비 모든 대출의 상환 부담을 측정합니다. 같은 소득과 주택 가격이라도 기존 대출 유무에 따라 한도가 크게 달라지므로, 각 지표의 계산법을 정확히 알아야 합니다.
이 글에서는 LTV, DTI, DSR의 개념부터 계산법, 실전 예시, 규제 기준, 대출 한도 예상 방법까지 핵심만 쉽게 정리합니다.
LTV (Loan To Value)
개념
LTV는 주택 가격 대비 대출 가능 금액의 비율입니다. Loan To Value의 약자로, 우리말로는 담보인정비율이라고 합니다. 예를 들어 5억 원짜리 주택에 LTV 60%가 적용되면 최대 3억 원까지 대출받을 수 있습니다.
LTV는 주택 가격만을 기준으로 하기 때문에 소득과는 무관합니다. 소득이 적더라도 주택 가격의 일정 비율까지는 대출이 가능하지만, 실제로는 DTI와 DSR에 의해 한도가 제한될 수 있습니다. 주택 가격이 높을수록 LTV 비율이 낮아지는 누진 구조가 적용되어, 고가 주택일수록 자기자본 비율이 높아집니다.
계산법
LTV = (대출 가능 금액 / 주택 가격) × 100
역으로 대출 가능 금액을 계산하면 다음과 같습니다.
대출 가능 금액 = 주택 가격 × LTV 비율
예를 들어 주택 가격 10억 원, LTV 60% 적용 시:
- 대출 가능 금액 = 10억 원 × 60% = 6억 원
다만 수도권은 대출 한도가 최대 6억 원으로 제한되어 있으므로, 실제로는 6억 원까지만 대출받을 수 있습니다.
2025년 기준
2025년 현재 LTV 비율은 지역과 주택 가격에 따라 차등 적용됩니다.
- 수도권 규제지역: 60-70% (9억 원 초과 주택은 40%)
- 지방 비규제지역: 80%
- 생애최초 주택 구입자: 최대 70%까지 완화
관련 자료에 따르면 주택 가격이 9억 원을 초과하면 LTV가 40%로 낮아져 자기자본 비중이 크게 높아집니다. 따라서 고가 주택을 구입할 때는 충분한 자기자본을 준비해야 합니다.
DTI (Debt To Income)
개념
DTI는 연 소득 대비 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자 상환액의 비율입니다. Debt To Income의 약자로, 우리말로는 총부채상환비율이라고 합니다. DTI는 주택담보대출을 중심으로 대출 부담을 평가하는 지표입니다.
DTI 계산 시 주택담보대출은 원금과 이자를 모두 포함하지만, 기타 대출(신용대출, 자동차 할부 등)은 이자만 포함합니다. 일반적으로 DTI는 40-50% 이내로 제한되며, 이를 초과하면 대출이 제한됩니다.
계산법
DTI = [(주택담보대출 연간 원리금 + 기타 대출 연간 이자) / 연 소득] × 100
예를 들어 연 소득 5,000만 원인 사람이 주택담보대출 연간 원리금 1,500만 원, 신용대출 연간 이자 500만 원을 상환한다면:
DTI = [(1,500만 원 + 500만 원) / 5,000만 원] × 100 = 40%
DTI 40%는 일반적인 기준 한도이므로, 이 경우 추가 대출 여력이 거의 없습니다.
실전 예시
연 소득 6,000만 원, DTI 50% 기준으로 주택담보대출을 받는 경우를 계산해보겠습니다.
- 연간 상환 가능 금액 = 6,000만 원 × 50% = 3,000만 원
- 기존 신용대출 연간 이자 500만 원
- 주택담보대출 연간 원리금 한도 = 3,000만 원 - 500만 원 = 2,500만 원
- 월 상환 가능 금액 = 2,500만 원 / 12개월 = 약 208만 원
30년 만기, 연 4% 금리 기준으로 월 208만 원을 상환할 수 있는 대출 원금은 약 4억 3,600만 원입니다. 따라서 DTI 기준으로는 최대 4억 3,600만 원까지 대출받을 수 있습니다.
DSR (Debt Service Ratio)
개념
DSR은 연 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율입니다. Debt Service Ratio의 약자로, 우리말로는 총부채원리금상환비율이라고 합니다. DTI보다 더 엄격한 기준으로, 모든 대출의 원금과 이자를 합산하여 계산합니다.
DSR에는 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 마이너스 통장, 자동차 할부, 학자금 대출 등 모든 금융 부채의 원리금이 포함됩니다. 따라서 기존 대출이 많을수록 DSR이 높아져 주택담보대출 한도가 줄어듭니다. 일반적으로 1금융권은 DSR 40%, 2금융권은 50% 이내로 제한됩니다.
계산법
DSR = (모든 대출 연간 원리금 상환액 / 연 소득) × 100
예를 들어 연 소득 5,000만 원인 사람이 다음과 같은 대출을 상환한다면:
- 주택담보대출 연간 원리금: 1,200만 원
- 신용대출 연간 원리금: 500만 원
- 자동차 할부 연간 원리금: 300만 원
- 합계: 2,000만 원
DSR = (2,000만 원 / 5,000만 원) × 100 = 40%
DSR 40%로 한도에 도달했으므로 추가 대출은 불가능합니다. 추가로 주택담보대출을 받으려면 기존 대출을 먼저 상환해야 합니다.
DSR DTI 차이점 - 어느 것이 더 중요한가?
DSR과 DTI의 가장 큰 차이는 포함 범위입니다.
- DTI: 주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자
- DSR: 모든 대출 원리금 (주담대 + 신용대출 + 할부 등)
실전 비교 예시 (연 소득 6,000만 원 기준):
기존 대출 상황:
- 신용대출 5,000만 원 (금리 7%, 5년 만기)
- 연간 원리금: 약 1,188만 원
- 연간 이자: 약 350만 원
주택담보대출 3억 원 (금리 4%, 30년 만기) 신청 시:
- 주담대 연간 원리금: 약 1,720만 원
DTI 계산: (1,720만 원 + 350만 원) / 6,000만 원 × 100 = 34.5% DSR 계산: (1,720만 원 + 1,188만 원) / 6,000만 원 × 100 = 48.5%
DTI는 40% 이내로 통과하지만, DSR은 48.5%로 40% 기준을 초과하여 대출이 제한됩니다. 이처럼 일반적으로 DSR이 DTI보다 더 엄격하여 대출 한도를 먼저 제한하는 경우가 많습니다.
DSR 한도 확보 전략:
- 고금리 대출을 먼저 상환하여 DSR 여유 공간 확보
- 신용대출을 주택담보대출로 대환하면 금리가 낮아져 DSR 부담 감소
- 위 예시에서 신용대출 5,000만 원을 먼저 상환하면 DSR이 28.7%로 낮아져 대출 가능
전세대출을 받을 경우 DSR 계산이 어떻게 달라지는지 궁금하다면 전세대출 DSR 적용 총정리에서 전세대출의 DSR 계산법과 한도 예상 방법을 확인해보세요.
실전 대출 한도 계산
세 가지 규제 모두 충족 필요
실제 대출 한도는 LTV, DTI, DSR 중 가장 낮은 금액으로 결정됩니다. 예를 들어 다음과 같은 조건이라면:
- 주택 가격: 10억 원
- LTV 60%: 6억 원
- DTI 기준: 4억 3,600만 원
- DSR 기준: 3억 원
이 경우 DSR 기준인 3억 원이 실제 대출 한도가 됩니다. 세 가지 규제 중 하나라도 기준을 초과하면 대출이 제한되므로, 모든 지표를 종합적으로 확인해야 합니다.
계산기 활용
대출 신청 전에 온라인 계산기를 활용하여 사전에 대출 가능 금액을 확인하는 것이 좋습니다. 토스, 핀다, 뱅크샐러드, 한국주택금융공사 등에서 무료 계산기를 제공하며, 소득, 주택 가격, 기존 대출 등을 입력하면 LTV, DTI, DSR 기준으로 예상 한도를 계산할 수 있습니다.
계산기를 통해 자신의 상황에 맞는 대출 한도를 미리 파악하면, 주택 구입 예산을 합리적으로 설정할 수 있습니다. 또한 대출 한도가 부족하다면 기존 대출 상환, 자기자본 확대 등의 대응 방안을 미리 준비할 수 있습니다.
한도 늘리는 방법
대출 한도를 늘리는 방법은 다음과 같습니다.
- 기존 대출 상환: 신용대출, 자동차 할부 등을 상환하여 DSR 여유 공간 확보
- 소득 증대: 근로소득, 사업소득 등을 높여 DTI·DSR 기준 한도 증가
- 저렴한 주택 선택: 주택 가격을 낮추어 LTV 한도 내에서 충분한 대출 가능
- 배우자 공동 명의: 배우자 소득을 합산하여 DTI·DSR 한도 증가
가장 효과적인 방법은 고금리 대출을 먼저 상환하는 것입니다. 예를 들어 금리 10% 신용대출 5,000만 원을 상환하면 연간 원리금 약 600-700만 원이 줄어들어, 같은 금액을 주택담보대출로 대환할 수 있습니다.
신용대출 관리 전략:
- 신용대출 한도 계산 방법: 자신의 신용대출 한도를 정확히 파악하여 DSR 관리
- 신용대출 상환 방법 총정리: 효율적인 상환 전략으로 DSR 여유 공간 확보
- 신용대출 연장·만기 관리 가이드: 만기 도래 시 연장 또는 대환으로 DSR 부담 조절
주의사항
LTV, DTI, DSR 기준은 지역, 주택 가격, 보유 주택 수, 대출 종류에 따라 달라집니다. 규제지역과 비규제지역, 1주택자와 다주택자, 일반 대출과 정책 대출 등에 따라 다른 기준이 적용되므로, 자신의 상황에 맞는 정확한 기준을 확인해야 합니다.
2025년 7월부터는 스트레스 DSR 3단계가 시행되어 대출 한도 산정 시 실제 금리에 1.5% 포인트의 스트레스 금리가 추가됩니다. 이로 인해 대출 한도가 평균 10-20% 감소할 것으로 예상되므로, 대출 계획을 세울 때 이를 반드시 고려해야 합니다.
온라인 계산기는 참고용일 뿐 실제 대출 한도는 금융기관의 심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 신용등급, 재직 기간, 소득 안정성, 주택 담보 가치 등 다양한 요인이 종합적으로 고려되므로, 대출 신청 전에 금융기관에 직접 상담하는 것이 가장 정확합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
❓ LTV, DTI, DSR 중 어느 것이 가장 중요한가요?
세 가지 모두 충족해야 하지만, 일반적으로 DSR이 가장 먼저 한도를 제한하는 경우가 많습니다. DSR은 모든 대출의 원리금을 포함하기 때문에 DTI보다 엄격하며, 기존 대출이 있다면 DSR에 의해 한도가 결정되는 경우가 많습니다.
❓ LTV 60%와 80%의 실제 차이는 얼마나 되나요?
5억 원 주택 기준으로 LTV 60%는 3억 원, 80%는 4억 원까지 대출 가능하여 1억 원 차이가 납니다. LTV가 20%p 높아지면 자기자본 부담이 1억 원 줄어들어 주택 구입이 훨씬 수월해집니다.
❓ 기존 대출이 있으면 주택담보대출 한도가 얼마나 줄어드나요?
기존 대출의 연간 원리금 상환액만큼 주택담보대출 한도가 줄어듭니다. 예를 들어 신용대출 연간 원리금 1,000만 원을 상환 중이라면, DSR 40% 기준에서 주택담보대출 가능 금액이 약 1억 7,000만 원 정도 감소합니다.
❓ DSR 40%를 초과하면 대출을 받을 수 없나요?
1금융권에서는 DSR 40%를 초과하면 대출이 제한됩니다. 다만 2금융권은 50%까지 가능하며, 일부 저축은행이나 캐피탈은 더 높은 DSR도 허용하지만 금리가 높습니다. 가능하면 DSR 40% 이내로 유지하는 것이 안정적입니다.
❓ LTV·DTI·DSR 계산 시 배우자 소득을 합산할 수 있나요?
네, 가능합니다. 부부 공동 명의로 주택을 구입하면 배우자 소득을 합산하여 DTI와 DSR 한도를 높일 수 있습니다. 예를 들어 각각 연 소득 5,000만 원이라면 합산 1억 원 기준으로 계산하여 대출 한도가 크게 증가합니다.