스트레스 DSR 3단계란 무엇인가
2026년 현재 시행 중인 스트레스 DSR 3단계는 변동금리와 혼합금리 가계대출에 대해 실제 금리보다 높은 가산금리를 적용해 대출 한도를 산정하는 제도입니다. 이는 향후 금리가 오를 경우를 대비해 차주의 상환 능력을 보수적으로 평가하려는 금융당국의 정책입니다. 기존 스트레스 DSR 1·2단계보다 가산폭이 확대되어, 같은 소득과 조건이라도 대출 한도가 추가로 줄어드는 효과가 나타납니다.
스트레스 DSR 3단계의 핵심은 ‘가산금리 확대’입니다. 예를 들어 실제 대출금리가 연 4%라면, 산정금리는 5.5% 수준으로 계산되어 상환 부담이 늘어난 것처럼 평가됩니다. 그 결과 기존에 3.64억 원까지 가능했던 대출이 3.52억 원으로 줄어드는 식으로, 대략 1천만 원에서 수천만 원 이상 한도가 축소되는 사례가 많습니다. 연소득 1억 원 차주의 경우 스트레스 DSR 도입 전 6.58억 원에서 5.56억 원으로 약 1억 원 이상 감소한 사례도 있습니다.
변동금리나 혼합금리로 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등을 받으려는 차주라면 이 규제를 피할 수 없습니다. 따라서 대출 계획을 세울 때 실제 금리가 아닌 스트레스 금리를 기준으로 한도를 미리 계산해보는 것이 중요합니다.
DSR 기본 개념과 규제 기준
DSR은 총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)의 약자로, 연간 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율을 의미합니다. 은행권은 DSR 40%, 비은행권(저축은행·캐피탈 등)은 50%가 기준이며, 총 대출액이 1억 원을 초과하는 경우 전국 공통으로 이 규제가 적용됩니다. 예를 들어 연소득 5천만 원인 사람이 은행에서 대출받을 경우, 연간 원리금 상환액은 2천만 원(40%) 이내로 제한됩니다.
DSR은 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등 모든 가계부채의 원리금을 합산해 계산합니다. 기존 DTI(총부채상환비율)가 주택담보대출 위주였다면, DSR은 보다 포괄적으로 차주의 총부채 부담을 평가하는 지표입니다. 따라서 신용대출이나 마이너스 통장 사용 내역이 많다면 주택담보대출 한도가 생각보다 크게 줄어들 수 있습니다.
수도권 등 일부 지역에서는 실제 금리에 1.5%포인트가량을 가산한 스트레스 금리로 DSR을 산정하는 사례가 많습니다. 이는 규제 지역이나 금융기관 내부 정책에 따라 달라지므로, 대출 상담 시 해당 금융기관의 스트레스 금리 적용 기준을 반드시 확인해야 합니다.
스트레스 DSR 3단계의 주요 변경사항
스트레스 DSR 3단계는 기존 1·2단계보다 가산금리 폭이 확대되었습니다. 구체적으로 변동금리와 혼합금리 가계대출 신규 취급 시 실제 금리보다 1.5%포인트 이상 높은 금리를 적용해 상환 능력을 평가합니다. 이는 금리 상승기에 차주가 감당할 수 있는 상환 부담을 미리 검증하려는 취지입니다.
변경 전에는 고정금리 대출에만 DSR 규제가 상대적으로 느슨했으나, 3단계에서는 변동금리와 혼합금리 대출에 대한 관리가 대폭 강화되었습니다. 예를 들어 5년 만기 혼합금리 주택담보대출을 받는다면, 고정금리 기간 이후 변동금리로 전환될 가능성을 고려해 스트레스 금리를 적용합니다. 그 결과 실제 대출 실행 금리보다 높은 금리를 기준으로 한도가 산정되어, 기존 대비 수천만 원에서 1억 원 이상 한도가 줄어드는 경우가 발생합니다.
이러한 변경은 차주 입장에서는 대출 한도 축소로 부담이 커지지만, 금융시스템 안정성 측면에서는 금리 급등 시 연체율을 낮추는 예방 효과가 있습니다. 따라서 대출 계획 시 여유 자금을 미리 확보하거나, 고정금리 상품을 검토하는 등 대응 전략이 필요합니다.
스트레스 DSR 3단계 대출 한도 계산 방법
스트레스 DSR 한도 계산은 다음 순서로 진행됩니다. 먼저 연소득을 확인합니다. 근로소득자는 원천징수영수증 기준, 사업자는 종합소득세 신고 기준 소득을 사용합니다. 두 번째로 기존 대출의 연간 원리금 상환액을 모두 합산합니다. 신용대출, 카드론, 학자금 대출 등 모든 부채를 포함해야 합니다.
세 번째로 스트레스 금리를 적용합니다. 실제 대출금리가 4.0%라면, 여기에 1.5%포인트를 더한 5.5%를 가정 금리로 사용합니다. 네 번째로 신규 대출의 예상 원리금을 계산합니다. 원리금 균등상환 방식 기준으로, 대출 금액과 만기, 스트레스 금리를 대입해 연간 상환액을 구합니다. 마지막으로 (기존 대출 원리금 + 신규 대출 원리금) / 연소득 ≤ 40%(은행 기준)가 되도록 신규 대출액을 역산합니다.
| 항목 | 예시 (연소득 5천만 원, 변동금리 4.0%) |
|---|---|
| DSR 한도 (은행 40%) | 2,000만 원 (연간 원리금 상환액) |
| 기존 대출 상환액 | 800만 원 |
| 신규 대출 가능 상환액 | 1,200만 원 |
| 스트레스 금리 | 5.5% (4.0% + 1.5%p) |
| 최종 대출 한도 (30년 만기) | 약 2.3억 원 |
위 표는 개략적 예시이며, 실제 한도는 금융기관의 내부 심사 기준, 담보가치(LTV), 차주의 신용등급 등에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 대출 전에 해당 은행의 DSR 계산기나 상담을 통해 정확한 한도를 확인하는 것이 좋습니다.
규제 대상과 적용 조건
스트레스 DSR 3단계는 주로 변동금리와 혼합금리 가계대출에 적용됩니다. 주택담보대출, 신용대출, 마이너스 통장, 카드론 등 모든 가계부채가 대상이며, 총 대출액이 1억 원을 초과하면 전국 공통으로 규제가 적용됩니다. 고정금리 대출은 스트레스 금리 가산 대상에서 제외되지만, DSR 기본 규제는 동일하게 적용됩니다.
금융기관별로는 은행·저축은행·상호금융·보험사·여전사 등 제2금융권까지 모두 포함됩니다. 다만 비은행권은 DSR 기준이 50%로 은행보다 10%포인트 높아, 은행에서 한도가 부족할 경우 비은행권을 검토할 여지가 있습니다. 단, 금리가 상대적으로 높으므로 이자 부담을 꼼꼼히 비교해야 합니다.
대출 목적에 관계없이 총대출 잔액 기준으로 규제가 적용되므로, 소액 신용대출이나 카드론도 합산됩니다. 예를 들어 기존에 신용대출 5천만 원, 카드론 3천만 원이 있다면, 신규 주택담보대출 한도는 그만큼 줄어듭니다. 따라서 주택 구입 전 불필요한 대출을 미리 상환해두는 것이 DSR 한도 확보에 유리합니다.
주택담보대출과 스트레스 DSR 활용 전략
주택담보대출을 받을 때 스트레스 DSR 3단계를 고려한 전략이 필요합니다. 첫째, 고정금리 상품을 검토하면 스트레스 금리 가산 없이 실제 금리만으로 DSR을 계산할 수 있습니다. 변동금리보다 초기 금리가 높더라도, 한도 확보 측면에서 유리할 수 있습니다. 둘째, 대출 만기를 늘리면 연간 상환액이 줄어들어 DSR 비율이 낮아집니다. 30년보다 40년 만기로 설정하면 월 상환액이 감소하므로 한도를 더 받을 수 있습니다.
셋째, 기존 대출을 정리하는 것이 효과적입니다. 신용대출이나 카드론 상환액이 연간 수백만 원이라면, 이를 미리 갚으면 신규 주택담보대출 한도가 그만큼 늘어납니다. 넷째, 소득 합산이 가능하다면 부부 공동명의로 대출을 받아 DSR 한도를 높일 수 있습니다. 다만 공동 채무자가 되므로 향후 상환 책임도 공동으로 부담한다는 점을 유념해야 합니다.
주택담보대출 금리와 한도를 비교할 때는 여러 은행의 조건을 동시에 검토하는 것이 중요합니다. 금융기관마다 스트레스 금리 가산폭이나 내부 심사 기준이 다를 수 있어, 같은 소득이라도 한도 차이가 수천만 원씩 날 수 있습니다. 더 자세한 은행별 금리 비교는 아래 종합 가이드를 참고하세요.
실전 사례로 보는 한도 변화
실전 사례를 통해 스트레스 DSR 3단계 전후 한도 변화를 살펴보겠습니다. A씨는 연소득 6천만 원, 기존 신용대출 없음, 변동금리 3.8%로 30년 만기 주택담보대출을 받으려 합니다. 스트레스 DSR 도입 전에는 실제 금리 3.8% 기준으로 DSR 40%를 계산해 약 3.64억 원까지 가능했습니다. 하지만 3단계 시행 후에는 스트레스 금리 5.3%(3.8% + 1.5%p)를 적용해 약 3.52억 원으로 줄어들어, 1,200만 원가량 한도가 축소되었습니다.
B씨는 연소득 1억 원, 기존 신용대출 연간 상환액 1,500만 원, 변동금리 4.0%로 주택담보대출을 신청했습니다. 스트레스 DSR 도입 전에는 약 6.58억 원까지 가능했으나, 3단계에서는 스트레스 금리 5.5%를 적용해 약 5.56억 원으로 감소했습니다. 이는 약 1억 원이 넘는 한도 축소로, 목표 주택 가격을 낮추거나 자기자본을 추가로 확보해야 하는 상황입니다.
C씨는 연소득 8천만 원, 고정금리 4.2%로 대출을 받았습니다. 고정금리는 스트레스 금리 가산 대상이 아니므로, 실제 금리 4.2% 기준으로 DSR을 계산해 약 4.8억 원까지 가능했습니다. 변동금리 대비 초기 금리는 약간 높았지만, 한도 확보 측면에서 유리했고, 향후 금리 상승 리스크도 없어 안정적인 선택이 되었습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
❓ 스트레스 DSR 3단계는 모든 대출에 적용되나요?
변동금리와 혼합금리 가계대출에만 스트레스 금리가 가산됩니다. 고정금리 대출은 스트레스 금리 가산 없이 실제 금리로 DSR을 계산하지만, DSR 기본 규제(은행 40%, 비은행 50%)는 동일하게 적용됩니다. 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 가계부채가 포함되며, 총 대출액이 1억 원을 초과하면 규제 대상입니다.
❓ 스트레스 DSR 3단계로 대출 한도가 얼마나 줄어드나요?
스트레스 금리 1.5%포인트 가산 시, 대략 1천만 원에서 1억 원 이상 한도가 축소될 수 있습니다. 예를 들어 연소득 6천만 원 차주는 약 3.64억 원에서 3.52억 원으로 1,200만 원 감소, 연소득 1억 원 차주는 약 6.58억 원에서 5.56억 원으로 1억 원 이상 감소하는 사례가 있습니다. 기존 대출 규모와 만기, 금리에 따라 차이가 있으므로 금융기관 상담을 통해 정확한 한도를 확인해야 합니다.
❓ DSR 40%는 어떻게 계산하나요?
연간 모든 대출의 원리금 상환액을 합산한 뒤, 연소득으로 나눈 비율입니다. 예를 들어 연소득 5천만 원이면 연간 원리금 상환액이 2천만 원(40%) 이내여야 합니다. 기존 대출 상환액이 800만 원이라면, 신규 대출 상환액은 1,200만 원까지 가능하며, 이를 스트레스 금리와 만기로 역산해 대출 한도를 계산합니다.
❓ 고정금리와 변동금리 중 어느 쪽이 DSR 한도 확보에 유리한가요?
스트레스 DSR 3단계에서는 고정금리가 한도 확보에 더 유리합니다. 고정금리는 스트레스 금리 가산 없이 실제 금리만으로 DSR을 계산하므로, 변동금리 대비 한도가 수천만 원 더 나올 수 있습니다. 다만 초기 금리가 변동금리보다 높을 수 있어, 금리 상승 리스크와 이자 부담을 종합적으로 비교해야 합니다.
❓ DSR 한도를 늘리려면 어떻게 해야 하나요?
기존 대출을 최대한 상환하거나, 대출 만기를 늘려 연간 상환액을 줄이는 방법이 있습니다. 부부 공동명의로 소득을 합산하거나, 고정금리 상품을 선택해 스트레스 금리 가산을 피하는 것도 효과적입니다. 또한 신용등급을 개선하거나 담보가치를 높여 LTV 한도를 확보하면, DSR 범위 내에서 최대 한도를 받을 가능성이 높아집니다.