전세자금대출은 무주택 세대주가 전세 보증금 마련을 위해 이용할 수 있는 정책금융 상품입니다. 2026년 현재 정부는 청년과 신혼부부를 중심으로 소득·자산 기준을 지속적으로 완화하며 주거 안정을 지원하고 있습니다. 다만 가계부채 관리를 위해 DSR(총부채원리금상환비율) 규제는 강화된 기조를 유지하고 있어, 본인의 상환 능력을 꼼꼼히 점검한 후 신청해야 합니다.
전세자금대출은 크게 청년전용 버팀목과 신혼부부 버팀목으로 나뉘며, 각각 소득·자산 요건과 대출 한도, 금리가 다릅니다. 이번 글에서는 두 상품의 조건을 비교하고, 신청 방법부터 주의사항까지 상세히 안내하겠습니다.
전세자금대출 종류와 특징
전세자금대출은 주택도시기금이 운영하는 대표적인 정책 상품으로, 청년과 신혼부부를 우대하는 버팀목 전세자금대출이 가장 널리 활용됩니다. 버팀목 전세자금은 일반 은행 전세대출보다 낮은 금리와 높은 한도를 제공하며, 소득·자산 요건만 충족하면 신용등급이 낮아도 이용할 수 있다는 장점이 있습니다.
청년전용 버팀목은 만 19세부터 34세까지의 무주택 청년을 대상으로 하며, 신혼부부 버팀목은 혼인 신고 후 7년 이내 또는 예비 신혼부부가 대상입니다. 두 상품 모두 전용면적 85㎡ 이하 주택에 한해 적용되며, 전세보증금이 일정 기준 이하여야 합니다. 대출 기간은 기본 2년이며 최장 10년까지 연장할 수 있어, 안정적으로 주거비를 관리할 수 있습니다.
청년 버팀목 전세자금대출 조건
청년전용 버팀목 전세자금대출은 연소득 5,000만 원 이하, 총 자산 3.45억 원 이하인 무주택 청년이 신청할 수 있습니다. 전세보증금은 3억 원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 주택이 대상이며, 대출 한도는 2억 원 또는 전세보증금의 80% 중 낮은 금액으로 책정됩니다. 예를 들어 전세보증금이 2.5억 원이라면 80%인 2억 원까지 대출받을 수 있지만, 3억 원 전세라면 한도가 2억 원으로 제한됩니다.
금리는 소득 구간에 따라 달라지는데, 2026년 1월 기준으로 연 2.0~3.1% 수준입니다. 부부합산 연소득 2,000만 원 이하인 저소득층은 최저 금리를 적용받을 수 있으며, 소득이 높아질수록 금리도 상승합니다. 만기는 2년이며 최장 4회까지 연장 가능하므로, 최대 10년간 이용할 수 있습니다. 다만 연장 시마다 재심사를 받아야 하며, 소득·자산 요건을 계속 충족해야 합니다.
| 구분 | 조건 |
|---|---|
| 연령 | 만 19~34세 |
| 소득 | 연 5,000만 원 이하 |
| 자산 | 총 3.45억 원 이하 |
| 전세보증금 | 3억 원 이하 |
| 한도 | 2억 원 또는 보증금 80% 중 낮은 금액 |
| 금리 | 연 2.0~3.1% (소득 구간별 차등) |
| 만기 | 2년 (최장 10년 연장 가능) |
신혼부부 버팀목 전세자금대출 조건
신혼부부 버팀목 전세자금대출은 혼인 신고 후 7년 이내 또는 예비 신혼부부(입주일 이전 혼인 예정자)가 신청할 수 있습니다. 부부합산 연소득은 7,500만 원 이하, 총 자산은 약 3.37~3.45억 원 이하여야 하며, 청년 버팀목보다 소득 기준이 높아 맞벌이 부부도 이용하기 유리합니다. 전용면적 85㎡ 이하 주택이 대상이며, 대출 한도는 수도권 3억 원, 비수도권 2억 원까지 가능하고 전세보증금의 80% 이내로 제한됩니다.
금리는 소득과 보증금 구간에 따라 1%대 후반부터 2%대까지 차등 적용됩니다. 부부합산 소득 2,000만 원 이하이거나 보증금 1억 원 이하인 저소득·저보증금 구간은 최저 금리를 받을 수 있으며, 소득과 보증금이 높아질수록 금리도 상승합니다. 청년 버팀목과 마찬가지로 기본 2년 만기이며 최장 10년까지 연장 가능하므로, 장기간 안정적으로 전세 생활을 유지할 수 있습니다.
주택담보대출 등 다른 대출 상품과 비교할 때 전세자금대출은 담보 가치가 아닌 전세보증금을 기준으로 심사하므로, 신용도가 다소 낮아도 승인 가능성이 높습니다. 다만 DSR 규제는 동일하게 적용되므로, 기존 대출이 많다면 한도가 축소될 수 있습니다.
신청 자격과 필수 서류
전세자금대출 신청 시에는 무주택 세대주(또는 예비 세대주) 요건을 반드시 충족해야 합니다. 세대주란 주민등록상 세대를 구성하는 대표자를 말하며, 본인이 세대원으로 등록되어 있다면 세대 분리 절차를 먼저 밟아야 합니다. 예비 세대주란 대출 실행일 이전에 세대주로 변경될 예정인 사람으로, 주로 부모님과 함께 살다가 독립할 계획인 청년이 해당합니다.
소득 확인을 위해서는 근로소득 원천징수영수증, 소득금액증명원, 재직증명서 등을 제출해야 하며, 자산 요건 확인을 위해 국세청 홈택스에서 발급한 재산세 과세내역이 필요합니다. 전세계약서는 확정일자를 받은 원본을 제출해야 하며, 주민등록등본과 가족관계증명서로 세대 구성을 확인합니다. 신혼부부의 경우 혼인관계증명서를 추가로 제출해야 합니다.
서류는 온라인으로 미리 준비하면 방문 시간을 줄일 수 있습니다. 정부24에서 주민등록등본과 가족관계증명서를 발급받고, 홈택스에서 소득·재산 증빙 서류를 내려받은 후, 은행 창구나 온라인 플랫폼을 통해 제출하면 됩니다. 일부 은행은 비대면 신청을 지원하므로, 인터넷뱅킹이나 모바일 앱으로도 간편하게 신청할 수 있습니다.
대출 한도와 금리 산정 방식
전세자금대출 한도는 전세보증금의 80% 또는 상품별 최대 한도 중 낮은 금액으로 결정됩니다. 예를 들어 청년 버팀목으로 전세보증금 2억 5천만 원 주택을 계약했다면, 80%인 2억 원까지 대출받을 수 있습니다. 하지만 전세보증금이 3억 원이라면 80%는 2억 4천만 원이지만 청년 버팀목 최대 한도가 2억 원이므로 2억 원까지만 가능합니다.
신혼부부 버팀목은 수도권 3억 원, 비수도권 2억 원까지 한도가 높아 고액 전세에도 유리합니다. 다만 전세보증금의 80%를 초과할 수 없으므로, 수도권에서 3억 원 한도를 온전히 받으려면 전세보증금이 최소 3억 7,500만 원 이상이어야 합니다. 실제로는 전세보증금 3억 원 이하 주택이 대부분이므로, 보증금 기준으로 한도가 결정되는 경우가 많습니다.
금리는 소득 구간, 전세보증금 구간, 주택 소재지(수도권/비수도권) 등에 따라 차등 적용됩니다. 청년 버팀목은 2.0~3.1%, 신혼부부 버팀목은 1%대 후반부터 2%대까지 분포하며, 매달 주택도시기금 금리 정책에 따라 소폭 조정될 수 있습니다. 대출 실행 전에 은행 창구에서 본인의 예상 금리를 시뮬레이션해보면 상환 계획을 세우기 쉽습니다.
신청 절차와 주의사항
전세자금대출 신청은 전세계약 체결 후 은행을 방문하거나 온라인 플랫폼을 통해 진행합니다. 먼저 취급 은행(우리은행, 국민은행, 신한은행 등)을 선택한 후 상담 예약을 잡고, 필수 서류를 준비해 방문합니다. 은행에서는 소득·자산 요건을 확인하고 전세계약서를 검토한 뒤, 한국주택금융공사(HF) 또는 주택도시보증공사(HUG)에 보증 신청을 대행합니다. 보증 승인이 나면 대출 약정을 체결하고, 입주일에 맞춰 대출금이 임대인 계좌로 입금됩니다.
주의할 점은 전세계약서 확정일자를 반드시 받아야 한다는 것입니다. 확정일자는 전세금 반환 우선권을 확보하는 증거이므로, 계약 직후 주민센터나 등기소에서 즉시 발급받아야 합니다. 또한 임대인의 주택 소유권과 근저당 설정 내역을 등기부등본으로 확인해, 전세보증금보다 선순위 채권이 과다하지 않은지 점검해야 합니다. 만약 선순위 채권이 많다면 전세금을 돌려받지 못할 위험이 있으므로, 전세보증보험 가입을 고려하는 것이 안전합니다.
대출 실행 후에는 매달 원리금을 정해진 날짜에 상환해야 하며, 연체 시 연체 이자가 부과되고 신용등급이 하락할 수 있습니다. 만기 연장을 원할 경우 만기일 1개월 전부터 은행에 재신청하면 되고, 이때 소득·자산 요건을 다시 심사받습니다. 전세계약이 종료되어 보증금을 돌려받으면 대출금을 즉시 상환해야 하며, 중도상환수수료는 없으므로 여유 자금이 생기면 언제든 조기 상환이 가능합니다.
DSR 규제와 대출 한도 영향
2026년 현재 전세자금대출에도 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 적용됩니다. DSR은 연간 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율을 말하며, 주택담보대출과 신용대출을 모두 합산해 계산합니다. 예를 들어 연소득 4,000만 원인 청년이 기존에 신용대출 원리금을 연 500만 원 상환 중이라면, 전세자금대출을 추가로 받을 때 DSR이 40%를 넘지 않도록 한도가 조정됩니다.
DSR 40% 기준으로 계산하면 연소득 4,000만 원의 40%인 1,600만 원까지만 연간 원리금 상환이 가능하므로, 기존 대출 상환액 500만 원을 제외한 1,100만 원 범위 내에서 전세자금대출 한도가 책정됩니다. 만약 전세자금대출 금리가 2.5%이고 만기 2년 원리금균등상환 방식이라면, 대략 1억 원 정도의 대출이 가능합니다. 이처럼 기존 대출이 많을수록 전세자금대출 한도가 줄어들 수 있으므로, 신청 전에 기존 대출을 정리하거나 상환 비율을 낮추는 것이 유리합니다.
신용대출 금리가 높아 부담스럽다면, 낮은 금리의 전세자금대출을 먼저 받은 후 신용대출을 상환하는 방법도 고려할 수 있습니다. 다만 대출 용도가 전세보증금 납부로 제한되므로, 실제로 전세계약을 체결하고 임대인 계좌로 입금되는 구조입니다. 대출금을 다른 용도로 유용하면 약정 위반으로 즉시 회수될 수 있으니 주의해야 합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
❓ 청년 버팀목과 신혼부부 버팀목 중 어떤 상품을 선택해야 하나요?
혼인 신고를 하지 않은 만 19~34세 청년이라면 청년전용 버팀목을 신청하고, 혼인 신고 후 7년 이내 또는 예비 신혼부부라면 신혼부부 버팀목을 선택합니다. 신혼부부 버팀목은 소득 기준이 7,500만 원으로 높고 수도권 한도가 3억 원까지 가능해 더 유리할 수 있습니다. 두 상품을 동시에 신청할 수는 없으며, 본인의 혼인 여부와 소득 수준에 맞춰 선택하면 됩니다.
❓ 전세자금대출 신청 시 소득 요건은 어떻게 확인하나요?
부부합산 연소득을 기준으로 심사하며, 근로소득자는 원천징수영수증이나 소득금액증명원으로 확인합니다. 사업소득자는 종합소득세 신고 내역을 제출하면 되고, 프리랜서는 소득금액증명원과 계약서 등으로 소득을 입증할 수 있습니다. 소득이 없는 배우자가 있어도 배우자 소득은 0원으로 합산되므로, 본인 소득만 기준을 충족하면 신청 가능합니다.
❓ 대출 한도가 전세보증금의 80%인데, 나머지 20%는 어떻게 마련하나요?
나머지 20%는 본인의 자기자본으로 마련해야 하며, 예적금이나 부모님 지원 등을 활용할 수 있습니다. 일부 은행에서는 전세보증금 20% 범위 내에서 추가 신용대출을 제공하기도 하지만, 금리가 높고 DSR에 포함되므로 부담이 커질 수 있습니다. 가능하다면 자기자본을 충분히 준비하는 것이 이자 부담을 줄이는 방법입니다.
❓ 전세자금대출 만기 연장은 몇 번까지 가능한가요?
기본 만기 2년이며 최장 4회까지 연장할 수 있어 총 10년간 이용 가능합니다. 연장 시마다 소득·자산 요건을 재심사하므로, 소득이 기준을 초과하거나 자산이 늘어나면 연장이 거부될 수 있습니다. 연장을 원할 경우 만기일 1개월 전에 은행에 신청하면 되고, 별도 수수료는 없습니다.
❓ 전세계약이 끝나고 보증금을 돌려받으면 대출금을 바로 상환해야 하나요?
전세계약 종료 후 보증금을 돌려받으면 대출금을 즉시 상환해야 합니다. 중도상환수수료는 없으므로 언제든 조기 상환할 수 있으며, 대출을 상환하지 않고 보증금을 다른 용도로 사용하면 약정 위반으로 대출금이 즉시 회수될 수 있습니다. 다른 집으로 이사할 계획이라면 기존 대출을 상환한 후 새로운 전세자금대출을 신청하면 됩니다.