전세 대출 DSR 계산법 - 2025년 전세자금대출 한도·부부합산 총정리

전세대출 DSR 적용이란

전세대출 DSR 적용은 2025년 10월 29일부터 시행된 가계부채 관리 강화 정책입니다. DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율을 의미하며, 기존에는 주택담보대출과 신용대출에만 적용되었으나 이제는 전세대출도 포함됩니다.

전세대출의 경우 원금 상환 없이 이자만 내는 상품이 대부분이므로, DSR 계산 시 이자 상환분만 포함됩니다. 예를 들어 전세대출 2억원에 연 이자율 4%라면 연간 800만원의 이자를 내게 되고, 이 금액이 DSR 계산에 반영됩니다.

DSR 규제는 은행권에서 총 대출액 1억원을 초과할 경우 40% 이내로 제한됩니다. 즉, 연소득 6,000만원인 사람은 연간 2,400만원까지만 모든 대출의 원리금(전세대출은 이자만)을 상환할 수 있습니다. 기존에 신용대출이나 자동차 할부 등이 있다면 그만큼 전세대출 한도가 줄어들게 됩니다.

비은행권(저축은행, 캐피탈 등)은 DSR 50%까지 허용되어 은행보다 다소 완화된 기준이 적용됩니다. 다만 비은행권은 금리가 은행보다 높으므로, 가능하면 은행권에서 대출받는 것이 유리합니다.

DSR 적용 시점과 대상

전세대출 DSR 규제는 2025년 10월 29일부터 시행되었습니다. 다만 기존 계약자를 보호하기 위해 2025년 10월 28일까지 최초 임대차계약을 체결한 전세대출은 DSR 적용에서 제외됩니다. 즉, 10월 28일 이전에 전세 계약을 맺고 대출을 받았다면 DSR 규제를 받지 않습니다.

10월 29일 이후 신규로 전세 계약을 맺고 대출을 신청하는 경우에는 DSR 규제가 적용됩니다. 이 경우 기존에 보유한 모든 대출의 원리금 상환액과 전세대출 이자 상환액을 합산하여 연소득의 40%(은행권 기준) 이내인지 심사받게 됩니다.

만기 연장 시에는 주의가 필요합니다. 기존 전세대출 이용자가 만기가 도래하여 연장할 때, 대출 금액 증액이 없으면 DSR 적용을 받지 않습니다. 예를 들어 기존 1억 5,000만원 전세대출을 그대로 1억 5,000만원으로 연장하면 DSR 재심사가 없습니다. 하지만 전세 보증금이 올라 2억원으로 증액하면 신규 대출로 간주되어 DSR 규제가 적용됩니다.

대환대출의 경우에도 증액이 없으면 DSR 재심사를 하지 않습니다. 기존 은행에서 다른 은행으로 갈아탈 때 대출 금액이 동일하면 DSR 규제 없이 대환이 가능합니다. 다만 금액이 늘어나면 신규 대출로 간주되어 DSR 심사를 받아야 합니다.

DSR 한도 계산 방법

전세대출 DSR 한도를 계산하려면 먼저 본인의 연소득을 확인해야 합니다. 연소득에 40%(은행권 기준)를 곱하면 연간 상환 가능한 총 금액이 나옵니다. 여기서 기존에 보유한 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 차감하면, 전세대출로 낼 수 있는 연간 이자 금액이 산출됩니다.

예를 들어 연소득 6,000만원인 직장인을 가정해봅시다. DSR 40% 기준으로 연간 상환 가능 금액은 6,000만원 × 40% = 2,400만원입니다. 만약 기존에 신용대출이 있어 연간 600만원씩 상환 중이라면, 전세대출로 낼 수 있는 연간 이자는 2,400만원 - 600만원 = 1,800만원입니다.

연간 이자 1,800만원을 전세대출 금리로 나누면 최대 대출 가능 금액이 나옵니다. 전세대출 금리가 연 4%라면 1,800만원 ÷ 4% = 4억 5,000만원까지 대출받을 수 있습니다. 금리가 5%로 높아지면 1,800만원 ÷ 5% = 3억 6,000만원으로 한도가 줄어듭니다.

기존 부채가 많을수록 전세대출 한도는 줄어듭니다. 위 예시에서 기존 신용대출 상환액이 연 600만원이 아니라 연 1,200만원이라면, 전세대출로 낼 수 있는 이자는 2,400만원 - 1,200만원 = 1,200만원이 되고, 금리 4% 기준 최대 대출 가능 금액은 3억원으로 줄어듭니다.

DSR 한도 계산 공식:

• 연간 상환 가능 금액 = 연소득 × 40% (은행권 기준)
• 전세대출 가능 이자 = 연간 상환 가능 금액 - 기존 대출 원리금 상환액
• 최대 대출 한도 = 전세대출 가능 이자 ÷ 전세대출 금리

계산 예시:

DSR 계산법에 대한 더 자세한 이해가 필요하다면 DSR·DTI·LTV 계산법 - 대출 한도 쉽게 계산하는 방법에서 DTI와 DSR의 차이점, 실전 계산 예시를 확인해보세요.

부부합산 DSR - 한도 늘리는 전략

부부합산 DSR이란? 부부 공동 명의로 전세 계약을 하면 부부의 소득을 합산하여 DSR을 계산할 수 있습니다. 이를 통해 대출 한도를 크게 늘릴 수 있어, 보증금이 높은 전세 계약 시 유용합니다.

부부합산 DSR 계산 예시:

위 예시처럼 부부 공동 명의를 활용하면 대출 한도가 2배 이상 늘어날 수 있습니다.

부부합산 DSR 활용 시 주의사항:

1. 부부 모두 소득 증빙 필요 (재직증명서, 소득증명원 등)
2. 부부 공동 명의로 전세 계약서 작성 필요
3. 부부 각각의 기존 대출도 모두 합산되어 계산됨
4. 이혼 시 대출 책임 분담 문제 발생 가능

부부합산 DSR 활용 전략:

• 보증금이 높은 전세 계약 시 부부 공동 명의 활용
• 맞벌이 부부라면 소득 합산으로 더 여유 있는 한도 확보
• 한쪽 배우자에게만 기존 대출이 있다면, 대출 없는 배우자 명의로 단독 계약도 고려

신용대출이 많아 DSR 한도가 부족하다면 신용대출 상환이나 대환을 먼저 고려해야 합니다. 신용대출 상환 방법 총정리에서 효율적인 상환 전략을 확인하여 DSR 여유 공간을 확보해보세요.

스트레스 DSR 3단계 영향

2025년 7월부터는 스트레스 DSR 3단계가 시행되어 대출 심사가 더욱 엄격해집니다. 스트레스 DSR은 현재 금리가 아니라 금리 상승 시나리오를 반영하여 상환 능력을 평가하는 제도입니다. 기존에는 스트레스 금리 하한이 1.5%였으나, 3단계부터는 3.0%로 상향되었습니다.

예를 들어 현재 전세대출 금리가 4%라면, DSR 계산 시 4% + 3.0% = 7.0%의 금리를 적용하여 상환 능력을 평가합니다. 즉, 실제로는 4% 이자를 내지만 심사 시에는 7%로 계산하여 더 보수적으로 대출 한도를 산정하는 것입니다.

스트레스 DSR 적용으로 인해 전세대출 한도가 줄어들 수 있습니다. 위 예시에서 연소득 6,000만원, 기존 대출 없음, 현재 금리 4%라면 일반 DSR 기준으로는 6억원까지 대출 가능합니다. 하지만 스트레스 금리 7%를 적용하면 2,400만원 ÷ 7% = 약 3억 4,000만원으로 한도가 대폭 줄어듭니다.

고소득자는 스트레스 DSR의 영향을 덜 받지만, 중저소득자는 대출 한도 축소 폭이 큽니다. 특히 기존 부채가 많은 경우 전세대출을 아예 받지 못할 수도 있으므로, 전세 계약 전 대출 한도를 미리 확인하는 것이 중요합니다.

스트레스 DSR 적용 예시:

전세대출 신청 절차

전세대출을 신청하려면 먼저 임대차계약서를 준비해야 합니다. 계약서에는 임대인과 임차인 정보, 전세 보증금, 계약 기간 등이 명시되어야 하며, 계약서 없이는 대출 신청이 불가능합니다. 계약 체결 후 전입신고와 확정일자를 받아야 대출 심사가 가능합니다.

다음으로 소득증빙 서류를 준비합니다. 직장인은 재직증명서와 소득증명원, 근로소득원천징수영수증 등을 제출해야 하며, 자영업자는 사업자등록증과 소득금액증명원이 필요합니다. DSR 심사를 위해 연소득을 명확히 증빙해야 하므로, 서류를 빠짐없이 준비해야 합니다.

기존에 보유한 대출 내역도 확인해야 합니다. 은행에서는 신용조회를 통해 모든 대출 내역을 확인하지만, 사전에 본인의 신용대출, 자동차 할부, 마이너스 통장 등을 정리하면 DSR 한도를 미리 예상할 수 있습니다. 불필요한 대출은 미리 상환하면 전세대출 한도를 늘릴 수 있습니다.

은행 방문 또는 온라인으로 대출을 신청합니다. 대부분의 은행은 온라인과 모바일 앱으로 전세대출 신청이 가능하며, 서류를 업로드하면 심사가 진행됩니다. 심사는 보통 2~3일 소요되며, 승인되면 전세 계약일 또는 잔금일에 맞춰 대출이 실행됩니다.

대출 실행 후에는 전입신고를 반드시 해야 합니다. 전입신고를 하지 않으면 전세권이 보호받지 못하며, 일부 은행은 전입신고 확인을 대출 조건으로 요구하기도 합니다. 또한 확정일자를 받아 전세 계약의 법적 효력을 확보해야 합니다.

대출 상품 선택 시 다양한 옵션을 비교해보는 것이 좋습니다. 대출의 종류와 금리 이해 - 현명한 대출 선택 가이드에서 전세대출 외 다른 대출 상품의 특징과 금리를 비교하여 최적의 대출을 선택해보세요.

주의사항

전세대출 DSR 규제는 2025년 10월 29일 이후 신규 계약에만 적용됩니다. 10월 28일까지 계약을 체결하고 대출을 받았다면 DSR 적용을 받지 않으므로, 기존 계약자는 안심할 수 있습니다. 다만 만기 연장 시 증액하면 신규 대출로 간주되어 DSR 규제가 적용되므로 주의해야 합니다.

전세 보증금이 오르면 대출 증액이 필요한데, 이 경우 DSR 심사를 다시 받아야 합니다. 만약 기존 부채가 늘어났거나 소득이 줄었다면 증액이 거부될 수 있으므로, 전세 재계약 전 대출 한도를 미리 확인하는 것이 좋습니다.

스트레스 DSR 3단계 시행으로 인해 대출 한도가 예상보다 줄어들 수 있습니다. 현재 금리 기준으로 한도를 계산했더라도, 스트레스 금리 3.0%가 추가로 적용되어 실제 승인 한도는 더 낮을 수 있습니다. 따라서 전세 보증금을 정할 때는 여유 있게 설정하거나, 자기자금을 일부 준비하는 것이 안전합니다.

1억원 초과 신용대출 보유자는 1년간 규제지역 내 주택 구입이 제한됩니다. 전세대출을 받고 있다가 주택을 구입하려면 신용대출을 먼저 상환해야 할 수도 있으므로, 장기적인 계획을 세워야 합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)