6.27 부동산 대책 대출 규제 변화 - 주담대 6억 한도 적용 총정리

2025년 6월 27일, 정부는 가계부채 관리 강화를 위한 부동산 대책을 발표했습니다. 조사를 통해 정리한 결과, 가장 큰 변화는 수도권과 규제지역의 주택담보대출 한도가 최대 6억 원으로 제한된 것입니다. 이는 2025년 6월 28일부터 즉시 시행되어 현재 모든 주택담보대출에 적용되고 있습니다.

이번 대책은 주택담보대출 한도 제한뿐만 아니라 대출 만기 단축, 전입 의무 부과, 다주택자 대출 전면 금지 등 다양한 규제를 포함합니다. 주택 구입 계획이 있다면 이러한 변화를 정확히 이해하고 대응 전략을 세워야 합니다.

이 글에서는 6.27 부동산 대책의 핵심 변경사항부터 구체적인 규제 내용, 적용 대상, 대응 방법까지 모든 정보를 총정리합니다.

6.27 대책 핵심 요약

2025년 6월 27일 발표된 부동산 대책은 가계부채 증가를 억제하고 주택 시장 안정을 목표로 합니다. 금융위원회와 국토교통부가 공동으로 발표한 이번 대책은 주택담보대출을 중심으로 대출 규제를 대폭 강화했습니다.

핵심 변경사항은 크게 다섯 가지입니다. 첫째, 주택담보대출 최대 한도가 6억 원으로 제한되었습니다. 둘째, 대출 만기가 기존 40년에서 30년으로 단축되었습니다. 셋째, 대출 후 6개월 이내 전입 의무가 부과되었습니다. 넷째, 2주택 이상 다주택자는 주택담보대출이 전면 금지되었습니다. 다섯째, 생활안정자금 목적 대출도 수도권은 최대 1억 원으로 제한되었습니다.

이러한 규제는 모두 2025년 6월 28일부터 즉시 시행되었으며, 수도권과 규제지역 내 모든 주택담보대출에 적용됩니다. 지방과 비규제지역은 일부 규제가 완화되지만, 전입 의무 등 주요 규제는 동일하게 적용됩니다.

주담대 한도 6억 원 제한

규제 내용

수도권과 규제지역에서 주택 구입 목적 주택담보대출은 최대 6억 원으로 제한됩니다. 주택 가격이 아무리 높아도 대출은 6억 원을 초과할 수 없습니다. 예를 들어 15억 원 주택을 구입할 때 LTV 60%를 적용하면 9억 원이 나오지만, 실제로는 6억 원까지만 대출받을 수 있습니다.

이 규제는 고가 주택 구입 시 자기자본 비중을 높이기 위한 조치입니다. 10억 원 이하 주택은 LTV 60-70% 범위 내에서 대출이 가능하지만, 10억 원을 초과하는 주택은 6억 원 한도로 인해 자기자본이 최소 4억 원 이상 필요합니다.

적용 지역

이 규제는 수도권(서울·경기·인천)과 조정대상지역 등 규제지역에 적용됩니다. 지방과 비규제지역은 6억 원 한도가 적용되지 않으며, LTV 기준으로 최대 9억 원까지 대출이 가능합니다. 다만 지방도 향후 규제가 확대될 가능성이 있으므로 주의해야 합니다.

규제지역은 국토교통부 고시에 따라 수시로 변경될 수 있습니다. 주택 구입 전에 해당 지역이 규제지역인지 확인해야 하며, 국토교통부 홈페이지나 금융기관에서 최신 정보를 확인할 수 있습니다.

대출 만기 30년 단축

대출 만기가 기존 40년에서 최대 30년으로 단축되었습니다. 이는 장기 분할 상환으로 인한 가계부채 누적을 방지하기 위한 조치입니다. 만기가 10년 단축되면 같은 대출 금액이라도 월 상환액이 증가하여 차주의 단기 부담이 커집니다.

예를 들어 6억 원을 연 4% 금리로 대출받는 경우, 40년 만기는 월 상환액 약 223만 원, 30년 만기는 약 286만 원으로 월 60만 원 이상 차이가 납니다. 따라서 대출 신청 시 월 상환 능력을 신중히 고려해야 합니다.

만기 단축으로 DSR 계산 시 월 상환액이 증가하여 대출 한도가 줄어들 수 있습니다. DSR 40% 기준을 유지하려면 소득이 더 높아야 하거나, 기존 대출을 먼저 상환해야 할 수 있습니다.

6개월 전입 의무

주택담보대출을 받은 후 6개월 이내에 해당 주택으로 전입해야 합니다. 이는 실거주 목적이 아닌 투기 목적 대출을 차단하기 위한 제도입니다. 전입 의무를 위반하면 대출이 회수되고, 향후 3년간 주택담보대출이 제한됩니다.

전입 의무는 대출 실행일로부터 6개월 이내에 이행해야 하며, 주민등록등본상 전입 날짜로 확인됩니다. 전입 후에도 일정 기간 거주해야 하는 추가 조건이 있을 수 있으므로, 대출 약관을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

다만 일부 예외 사유가 인정될 수 있습니다. 직장 이동, 질병, 가족 돌봄 등 불가피한 사유로 전입이 어려운 경우 금융기관에 사전 협의하면 유예나 예외 인정이 가능할 수 있습니다. 그러나 원칙적으로는 6개월 이내 전입이 필수입니다.

다주택자 대출 전면 금지

2주택 이상 다주택자는 수도권과 규제지역에서 주택담보대출이 전면 금지됩니다. 또한 1주택자라도 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하는 경우 대출이 불가능합니다. 이는 LTV 0% 적용을 의미하며, 전액 자기자본으로만 주택 구입이 가능합니다.

다만 기존에 보유한 주택의 주택담보대출은 영향을 받지 않습니다. 이미 받은 대출의 금리나 한도는 변경되지 않으며, 대출 연장이나 대환 시에만 새로운 규제가 적용될 수 있습니다. 따라서 기존 대출자는 만기까지 안정적으로 상환할 수 있습니다.

다주택자가 주택을 구입하려면 기존 주택을 먼저 처분하여 1주택자가 된 후 대출을 신청해야 합니다. 또는 전액 자기자본으로 구입하는 방법밖에 없습니다. 이로 인해 다주택자의 주택 구입이 사실상 어려워졌습니다.

생활안정자금 대출 제한

생활안정자금 목적의 주택담보대출도 수도권은 최대 1억 원으로 제한됩니다. 이는 주택을 담보로 생활비나 사업자금 등을 대출받는 경우로, 주택 구입 목적이 아닌 대출입니다. 기존에는 한도 제한이 없었지만, 이번 대책으로 1억 원으로 제한되었습니다.

1주택자는 생활안정자금 대출이 가능하지만, 2주택 이상 보유자는 생활안정자금 대출도 받을 수 없습니다. 따라서 다주택자는 주택을 담보로 한 어떠한 대출도 받을 수 없게 되었습니다.

생활안정자금 대출은 주택 구입 대출과 합산하여 총 한도를 계산합니다. 예를 들어 주택 구입으로 5억 원을 대출받았다면, 생활안정자금은 최대 1억 원까지 추가로 대출받을 수 있어 총 6억 원이 한도입니다.

대응 전략

자기자본 확대

주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한되면서 고가 주택 구입 시 자기자본 비중이 크게 높아졌습니다. 15억 원 주택을 구입하려면 최소 9억 원의 자기자본이 필요하므로, 충분한 자금을 준비해야 합니다. 자기자본이 부족하다면 주택 가격대를 낮추거나, 자금을 더 모은 후 구입하는 것이 현실적입니다.

지방 주택 고려

지방과 비규제지역은 6억 원 한도가 적용되지 않으므로, 수도권보다 대출 여건이 유리합니다. LTV 80%까지 적용되어 자기자본 부담도 적고, 주택 가격도 수도권보다 낮아 주택 구입이 상대적으로 수월합니다. 지방 거주를 고려하고 있다면 대출 규제 측면에서 유리할 수 있습니다.

1주택자 유지

다주택자는 주택담보대출이 전면 금지되므로, 1주택자 상태를 유지하는 것이 유리합니다. 추가 주택 구입을 계획하고 있다면 기존 주택을 먼저 처분한 후 대출을 신청해야 합니다. 또는 전액 자기자본으로 구입하는 방법을 고려해야 합니다.

전입 계획 수립

대출 후 6개월 이내 전입 의무가 있으므로, 대출 신청 전에 전입 계획을 명확히 세워야 합니다. 현재 거주 중인 주택의 전세 계약, 직장 위치, 자녀 학교 등을 고려하여 6개월 내에 전입이 가능한지 확인해야 합니다. 전입이 어렵다면 대출 시기를 조정하는 것이 좋습니다.

주의사항

6.27 대책은 2025년 6월 28일부터 즉시 시행되었으므로, 현재 모든 주택담보대출에 적용됩니다. 대출 신청 시 최신 규제 내용을 반드시 확인해야 하며, 금융기관마다 세부 조건이 다를 수 있으므로 사전 상담이 필요합니다.

전입 의무 위반 시 대출 회수와 3년간 대출 제한이라는 강력한 제재가 있습니다. 투기 목적이 아니더라도 부득이한 사정으로 전입하지 못하면 불이익을 받을 수 있으므로, 전입 가능 여부를 신중히 판단해야 합니다.

향후 추가 규제가 발표될 가능성도 있습니다. 부동산 시장 상황에 따라 정부는 수시로 대출 규제를 조정하므로, 주택 구입 계획이 있다면 최신 정책 동향을 지속적으로 확인하는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)