2025년 7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계가 전면 시행됩니다. 기존 2단계에서 실제 금리에 1.5% 포인트의 스트레스 금리가 더해져 대출 한도가 크게 줄어듭니다. 조사를 통해 정리한 결과, 연 소득 1억 원 기준으로 기존 6억 5,800만 원에서 5억 5,600만 원으로 약 1억 원 이상 감소할 것으로 예상됩니다.
스트레스 DSR은 금리 상승 시 차주의 상환 능력을 사전에 검증하기 위한 제도입니다. 실제 금리보다 높은 금리로 대출 한도를 계산하여 금리 변동 위험에 대비하는 것이 목적입니다. 이번 3단계 시행으로 주택담보대출과 신용대출 모두 영향을 받으며, 특히 수도권은 즉시 적용됩니다.
이 글에서는 스트레스 DSR 3단계의 변경사항부터 대출 한도 계산법, 지역별 적용 시기, 소득별 한도 감소 예시, 대출 전략까지 모든 정보를 총정리합니다.
스트레스 DSR이란
스트레스 DSR(Debt Service Ratio)은 대출 한도를 산정할 때 실제 금리보다 높은 금리를 적용하여 차주의 상환 능력을 보수적으로 평가하는 제도입니다. 예를 들어 실제 대출 금리가 4%라면 스트레스 금리를 더해 5.5%로 계산하여 대출 한도를 산정합니다. 이는 향후 금리가 오를 경우에도 차주가 상환할 수 있는지를 미리 확인하는 것입니다.
일반 DSR은 연 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율을 의미합니다. 1금융권은 40%, 2금융권은 50% 이내로 제한됩니다. 스트레스 DSR은 여기에 금리 변동 위험을 추가로 고려하는 것으로, 대출 한도 산정 시 더 엄격한 기준을 적용합니다.
스트레스 DSR은 단계적으로 시행되었습니다. 1단계(0.75%p 가산), 2단계(1.0%p 가산)를 거쳐 2025년 7월부터 3단계(1.5%p 가산)가 전면 적용됩니다. 단계가 높아질수록 가산되는 스트레스 금리가 증가하여 대출 한도가 줄어듭니다.
2025년 7월 3단계 변경사항
스트레스 금리 가산 1.5%p
3단계 시행으로 실제 금리에 1.5% 포인트의 스트레스 금리가 추가됩니다. 예를 들어 실제 대출 금리가 연 4%라면 스트레스 금리를 더해 5.5%로 계산하여 대출 한도를 산정합니다. 기존 2단계에서는 1.0%p 가산이었으므로, 3단계에서는 0.5%p가 추가로 높아진 것입니다.
스트레스 금리가 높아지면 월 상환액이 증가하게 되고, 이에 따라 DSR 40% 기준을 충족하기 위한 대출 가능 금액이 줄어듭니다. 관련 자료를 참고하면 연 소득 5,000만 원, 30년 만기, 연 4% 변동금리 기준으로 스트레스 DSR 3단계 적용 시 대출 한도가 약 2억 9천만 원으로, 기존 3억 원 대비 감소합니다.
지역별 적용 시기
수도권(서울·경기·인천)은 2025년 7월 1일부터 3단계가 즉시 적용됩니다. 반면 지방은 2025년 말까지 2단계(0.75%p 가산)가 유지되며, 6개월 유예 후 3단계로 전환될 예정입니다. 이는 지방의 부동산 시장 안정성을 고려한 조치로, 수도권보다 완화된 규제가 적용됩니다.
지방 주택담보대출의 경우 6개월 유예가 적용되어 2025년 말까지는 2단계 기준으로 대출이 가능합니다. 따라서 지방에서 주택 구입을 계획하고 있다면 2025년 내에 대출을 받는 것이 한도 측면에서 유리할 수 있습니다.
대출 한도 계산법
기본 산정 공식
스트레스 DSR 대출 한도는 다음 공식으로 계산됩니다.
DSR = (연간 원리금 상환액 / 연 소득) ≤ 40% (1금융권 기준)
여기서 연간 원리금 상환액은 실제 금리 + 스트레스 금리 1.5%를 적용하여 계산합니다. 예를 들어 실제 금리가 4%라면 5.5%로 계산하여 월 상환액을 산출하고, 이를 12개월 곱한 연간 상환액이 연 소득의 40%를 넘지 않아야 합니다.
모든 대출의 원리금이 합산됩니다. 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출 등 모든 금융 부채의 원리금 상환액을 더하여 계산합니다. 따라서 기존 대출이 많다면 주택담보대출 한도가 크게 줄어들 수 있습니다.
계산 절차
대출 한도를 계산하는 절차는 다음과 같습니다.
- 현재 적용 금리 확인: 대출받을 금융기관의 현재 금리를 확인합니다 (예: 연 4%).
- 스트레스 금리 가산: 현재 금리에 1.5%를 더합니다 (4% + 1.5% = 5.5%).
- 월 상환액 계산: 대출 금액, 대출 기간(보통 30년), 가산된 금리(5.5%)로 월 상환액을 계산합니다.
- 연간 상환액 산출: 월 상환액 × 12개월 = 연간 상환액
- DSR 확인: 연간 상환액이 연 소득의 40% 이내인지 확인합니다.
예를 들어 연 소득 5,000만 원인 경우 연간 상환액은 2,000만 원(5,000만 원 × 40%) 이내여야 합니다. 이를 월로 환산하면 약 167만 원입니다. 실제 금리 4% + 스트레스 금리 1.5% = 5.5%, 30년 만기 기준으로 월 167만 원을 상환할 수 있는 대출 원금을 계산하면 약 2억 9천만 원이 됩니다.
소득별 한도 감소 예시
연 소득 5,000만 원
30년 만기, 연 4% 변동금리 기준으로 스트레스 DSR 2단계(금리 5%) 적용 시 대출 한도는 약 3억 원이었습니다. 3단계(금리 5.5%) 적용 시 약 2억 9천만 원으로 약 1,000만 원 감소합니다. 월 상환액은 약 167만 원으로 동일하지만, 금리가 높아지면서 원금이 줄어드는 것입니다.
연 소득 1억 원
스트레스 DSR 2단계 적용 시 대출 한도는 약 6억 5,800만 원이었습니다. 3단계 적용 시 약 5억 5,600만 원으로 약 1억 원 이상 감소합니다. 고소득자일수록 대출 금액이 크기 때문에 한도 감소 폭도 커집니다. 월 상환액은 약 333만 원(연 4,000만 원 / 12개월)으로 소득의 40% 수준입니다.
기존 대출이 있는 경우
기존에 신용대출 1억 원(연 금리 8%, 5년 만기)이 있다면 월 상환액이 약 200만 원입니다. 연 소득 5,000만 원 기준으로 DSR 40% 한도인 연 2,000만 원 중 신용대출 상환액이 연 2,400만 원이므로, 주택담보대출 추가 한도는 없습니다. 오히려 DSR을 초과하여 추가 대출이 불가능할 수 있습니다.
따라서 주택담보대출을 받기 전에 고금리 대출을 먼저 상환하는 것이 유리합니다. 신용대출을 상환한 후 주택담보대출을 받으면 DSR 여유 공간이 생겨 더 많은 금액을 대출받을 수 있습니다.
대출 전략과 대응 방법
7월 이전 대출 신청
2025년 6월까지는 스트레스 DSR 2단계(금리 1.0%p 가산)가 적용됩니다. 주택 구입 계획이 있다면 7월 이전에 대출을 신청하는 것이 한도 측면에서 유리합니다. 다만 급하게 주택을 구입하는 것은 위험할 수 있으므로, 실거주 계획과 재정 상황을 신중히 고려해야 합니다.
7월 이전에 대출을 받더라도 실거주 의무 6개월, 전입 의무 등 다른 규제는 동일하게 적용됩니다. 투기 목적이 아닌 실제 거주 목적으로 주택을 구입한다면 2단계 기준으로 대출받는 것이 합리적일 수 있습니다.
고금리 대출 우선 상환
기존 신용대출이나 자동차 할부 등 고금리 대출이 있다면 먼저 상환하는 것이 좋습니다. DSR은 모든 대출의 원리금을 합산하기 때문에, 고금리 대출을 상환하면 월 상환액이 줄어들어 주택담보대출 한도가 늘어납니다. 특히 신용대출은 금리가 5-15%로 높아 월 상환 부담이 크므로 우선 정리하는 것이 유리합니다.
예를 들어 신용대출 5,000만 원(금리 10%, 월 상환 100만 원)을 상환하면 연 1,200만 원의 DSR 여유 공간이 생깁니다. 이를 주택담보대출로 전환하면 금리 4-5%로 낮아져 같은 금액으로 더 많은 원금을 대출받을 수 있습니다.
DSR 계산기 활용
대출 신청 전에 온라인 DSR 계산기를 활용하여 사전에 대출 가능 금액을 확인하는 것이 좋습니다. 토스, 핀다, 뱅크샐러드 등 금융 플랫폼에서 DSR 계산기를 무료로 제공하며, 소득, 기존 대출, 금리 등을 입력하면 예상 대출 한도를 계산할 수 있습니다.
계산기를 통해 스트레스 DSR 3단계 적용 시 대출 한도가 얼마나 줄어드는지 미리 파악할 수 있습니다. 한도가 부족하다면 자기자본 비율을 높이거나, 대출 시기를 조정하는 등의 대응 전략을 세울 수 있습니다.
지방 주택 구입 고려
지방은 2025년 말까지 스트레스 DSR 2단계가 유지되므로, 수도권보다 대출 한도가 상대적으로 여유롭습니다. 또한 주택 가격도 수도권보다 낮아 LTV 비율도 80%까지 적용되어 자기자본 부담이 적습니다. 지방 거주를 고려하고 있다면 2025년 내에 주택 구입과 대출을 진행하는 것이 유리할 수 있습니다.
다만 지방도 2026년부터는 3단계가 적용되므로, 장기적으로는 동일한 규제를 받게 됩니다. 실거주 목적이라면 규제보다는 생활 여건, 직장, 교육 환경 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.
주의사항
스트레스 DSR 3단계 시행으로 대출 한도가 줄어들지만, 이는 금리 변동 위험에 대비하기 위한 제도입니다. 한도가 줄어든다고 해서 무리하게 대출 시기를 앞당기거나 고금리 대출을 받는 것은 오히려 위험할 수 있습니다. 실제 상환 능력을 냉정하게 평가하고 여유 있는 계획을 세우는 것이 중요합니다.
금리는 향후 변동할 수 있습니다. 현재 금리가 4%라도 향후 6-7%로 상승할 가능성이 있으며, 스트레스 DSR은 이러한 위험에 대비하는 장치입니다. 따라서 대출 한도를 최대로 받기보다는 월 소득의 30-40% 이내에서 안정적으로 상환할 수 있는 금액으로 설정하는 것이 바람직합니다.
실거주 의무, 전입 의무 등 다른 규제도 함께 확인해야 합니다. 스트레스 DSR 3단계와 별개로 6개월 이내 전입 의무, LTV 60-80%, 대출 한도 최대 6억 원 등 다양한 규제가 적용됩니다. 모든 조건을 종합적으로 고려하여 대출 계획을 세워야 합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
❓ 스트레스 DSR 3단계는 언제부터 적용되나요?
수도권(서울·경기·인천)은 2025년 7월 1일부터 즉시 적용됩니다. 지방은 2025년 말까지 2단계(스트레스 금리 0.75%p 가산)가 유지되며, 6개월 유예 후 2026년부터 3단계가 적용될 예정입니다.
❓ 스트레스 DSR 3단계로 대출 한도가 얼마나 줄어드나요?
평균적으로 10-20% 정도 감소합니다. 연 소득 1억 원 기준으로 약 6억 5,800만 원에서 5억 5,600만 원으로 약 1억 원 이상 감소하며, 소득과 기존 대출 상황에 따라 차이가 있습니다.
❓ 기존 대출도 스트레스 DSR 3단계 적용을 받나요?
기존에 받은 대출은 영향을 받지 않습니다. 스트레스 DSR 3단계는 2025년 7월 1일 이후 신규로 신청하는 대출에만 적용되며, 기존 대출의 금리나 한도는 변경되지 않습니다. 다만 대출 연장이나 대환 시에는 새로운 기준이 적용될 수 있습니다.
❓ DSR 계산기는 어디서 이용할 수 있나요?
토스, 핀다, 뱅크샐러드 등 금융 플랫폼에서 무료로 제공합니다. 소득, 기존 대출, 대출 희망 금액, 금리 등을 입력하면 스트레스 DSR 적용 시 대출 가능 금액을 확인할 수 있으며, 각 은행 앱이나 한국주택금융공사 홈페이지에서도 계산기를 제공합니다.
❓ 스트레스 DSR을 피할 수 있는 방법이 있나요?
스트레스 DSR은 모든 금융기관 대출에 적용되는 규제이므로 피할 수 없습니다. 다만 7월 이전에 대출을 신청하거나, 기존 고금리 대출을 먼저 상환하여 DSR 여유 공간을 확보하는 방법으로 대응할 수 있습니다. 지방 주택의 경우 2025년 말까지 2단계가 적용되어 상대적으로 유리합니다.